Acquisto della prima casa in comunione dei beni: le agevolazioni fiscali

L'acquisto di una casa rappresenta un passo importante per molte famiglie, e usufruire delle agevolazioni fiscali previste per la "prima casa" può fare una grande differenza. Tuttavia, se l'acquisto avviene in regime di comunione legale dei beni, è fondamentale rispettare precise disposizioni per evitare di perdere i benefici fiscali. Secondo quanto descrive la rivista “L’agente immobiliare” di Fiaip, una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 26703 del 14 ottobre 2024) ha ribadito l'importanza della firma congiunta dei coniugi all'atto notarile per ottenere le agevolazioni su tutta la proprietà.

Le agevolazioni fiscali per la prima casa

Le agevolazioni fiscali previste dalla normativa italiana per l'acquisto della prima casa comprendono:

• Imposta di registro ridotta: aliquota al 2% anziché al 9% per acquisti non soggetti a IVA.
• Aliquota IVA agevolata: aliquota al 4% anziché al 10% per acquisti soggetti a IVA.

Per beneficiare di queste agevolazioni, è necessario soddisfare i requisiti stabiliti dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico sull'imposta di registro), tra cui l'assenza di altre proprietà nel comune e il mancato utilizzo precedente delle agevolazioni per un altro immobile.

La sentenza della Corte di Cassazione

Secondo quanto evidenziato dalla sentenza della Corte di Cassazione, nel caso in cui un immobile venga acquistato da due coniugi in comunione dei beni, è necessario che entrambi firmino l'atto notarile e rendano le dichiarazioni richieste dalla normativa. La mancata presenza di uno dei coniugi può comportare la revoca delle agevolazioni sulla sua quota di proprietà e l'applicazione dell'aliquota ordinaria.

Il caso specifico analizzato riguardava una coppia a cui era stato assegnato un immobile da una cooperativa edilizia. Solo uno dei due coniugi aveva firmato l'atto, chiedendo l'applicazione dell'aliquota IVA agevolata del 4% sull'intero acquisto. L'Agenzia delle Entrate ha contestato l'agevolazione per la parte di proprietà del coniuge non firmatario, imponendo per tale quota l'aliquota IVA ordinaria.

Aspetti civilistici e fiscali

L'acquisto di un immobile in regime di comunione legale dei beni comporta due implicazioni fondamentali:

• Aspetti civilistici: la proprietà dell'immobile si estende automaticamente a entrambi i coniugi, indipendentemente da chi abbia sottoscritto l'atto notarile.
• Aspetti fiscali: per ottenere le agevolazioni fiscali sull'intera proprietà, entrambi i coniugi devono essere presenti all'atto notarile e rendere le dichiarazioni previste dalla legge.

Se solo un coniuge firma l'atto, le agevolazioni verranno riconosciute solo sulla sua quota di proprietà, mentre per l'altra parte verrà applicata l'aliquota fiscale ordinaria.

Come evitare la perdita delle agevolazioni

Per garantire il pieno riconoscimento delle agevolazioni fiscali sulla prima casa in regime di comunione dei beni, è essenziale:

• Partecipare entrambi all'atto notarile di acquisto dell'immobile.
• Dichiarare congiuntamente l'assenza di altre proprietà nel comune e il mancato utilizzo precedente delle agevolazioni prima casa.

Seguire queste indicazioni permette di evitare problematiche con l'Agenzia delle Entrate e di beneficiare appieno degli sgravi fiscali previsti dalla normativa vigente.