Affitti brevi: cosa inserire nel 730? Nuova aliquota della cedolare secca

La recente pubblicazione delle bozze del modello 730/2025 da parte dell'Agenzia delle Entrate porta con sé importanti aggiornamenti per chi affitta immobili a breve termine. La legge di Bilancio 2024 ha infatti modificato l'aliquota della cedolare secca, portandola al 26% per chi possiede più di un immobile destinato alla locazione breve. Tuttavia, è ancora possibile applicare la cedolare agevolata al 21% su un solo immobile, lasciando al contribuente la scelta su quale unità immobiliare applicarla in sede di dichiarazione.

Secondo quanto riportato dalla rivista "L'Agente Immobiliare" della FIAIP, per consentire l'esercizio della scelta, nel quadro B del modello 730/2025 sono stati introdotti nuovi codici per distinguere i diversi regimi fiscali applicabili agli affitti brevi:

• Codice "1" per le locazioni ordinarie soggette alla cedolare al 21% o al 10% in caso di canone concordato.
• Codice "2" per le locazioni brevi con cedolare secca al 21% (applicabile a un solo immobile per chi possiede più appartamenti destinati a questa tipologia di locazione).
• Codice "3" per le locazioni brevi soggette all'aliquota del 26%.

I contribuenti che destinano più di quattro immobili alla locazione breve, invece, devono considerare l'obbligo di apertura della partita IVA e l'assoggettamento al regime di reddito d'impresa.

Ritenuta fiscale per agenzie e portali

Un altro aspetto cruciale riguarda la ritenuta fiscale applicata dagli intermediari, come agenzie e piattaforme online. Questi soggetti continueranno a trattenere il 21% dell'affitto e a versarlo tramite F24. Tuttavia, per le locazioni con aliquota del 26%, sarà necessario un conguaglio del 5% in sede di dichiarazione.

Nuove aliquote Irpef e taglio alle detrazioni

Il modello 730/2025 introduce anche una revisione dell'Irpef, con tre aliquote (23%, 35% e 43%) e la soppressione dell'aliquota del 27%. Questo si traduce in un risparmio fiscale fino a 260 euro per i redditi inferiori a 50.000 euro. Per redditi superiori a tale soglia, invece, viene applicato un taglio alle detrazioni sugli oneri deducibili.

Plusvalenze immobiliari da Superbonus

Nel quadro D del modello 730 vengono ora dichiarate anche le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili ristrutturati con Superbonus e ceduti entro dieci anni dall'intervento. Se la vendita avviene nei primi cinque anni, non è possibile dedurre le spese agevolate; tra il quinto e il decimo anno, invece, si potrà beneficiare di una deduzione del 50% delle spese sostenute. Le modifiche introdotte nel modello 730/2025 rappresentano un importante aggiornamento per chi opera nel settore delle locazioni brevi. La scelta dell'immobile su cui applicare la cedolare agevolata al 21% sarà un elemento chiave per ottimizzare la tassazione.