Il regolamento di condominio, cosa c'è da sapere
I vari tipi di regolamento, il contenuto, l’applicazione e le conseguenze in caso di violazione
Il regolamento condominiale disciplina le regole che i condomini devono rispettare per una serena coabitazione. Il regolamento contiene le norme da seguire per vivere in un condominio e deve essere redatto in forma scritta.
I 3 tipi di regolamento di condominio
Vi sono 3 tipi di regolamento di condominio, il quale esiste in tre forme:
- contrattuale (o convenzionale): predisposto dal costruttore e approvato all’unanimità dai condomini;
- assembleare (o maggioritario, oppure ordinario): approvato da una maggioranza che vada oltre i 500 millesimi;
- giudiziale (o adottato coattivamente): approvato da un giudice su richiesta del condominio, nel caso non si riuscisse a creare un regolamento in sede assembleare.
Assemblea condominiale: regole a seconda dei diversi tipi di regolamento del condominio
I tipi di regolamento di condominio hanno caratteristiche diverse. Il regolamento contrattuale viene inserito negli atti di compravendita e il condomino aderisce al momento dell’acquisto. Tranne che per le norme inderogabili e imperative del Codice Civile, può prevalere su quest’ultimo. Il regolamento assembleare ha effetti più contenuti, perché non incide su parti di proprietà esclusiva dei condomini, diritti dei singoli condomini e parti comuni.
Esso incide solo su:
- divisione delle spese;
- godimento delle cose comuni;
- tutela del decoro architettonico;
- disciplina dell’amministrazione.
Che cosa contiene?
Il regolamento di condominio contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (art. 1138 c. 1 c.c.). Quindi, il regolamento deve contenere:
- i dati identificativi dello stabile (i riferimenti catastali),
- l’indicazione delle parti comuni dell’edificio, delle pertinenze, delle parti coperte e scoperte,
- le regole per l’uso delle parti comuni, come il giardino, la piscina, il lastrico, il parcheggio; ad esempio, possono essere indicati gli orari in cui è possibile fruire della piscina o del parco giochi, o gli orari per alcune immissioni rumorose;
- le norme sulla ripartizione delle spese sulle parti comuni, ad esempio, tramite la tabella riscaldamento, la tabella ascensore, la tabella scale e così via (si rinvia alla guida sulle tabelle condominiali);
- le regole sul decoro dell’edificio, ad esempio, in merito alla facciata condominiale, alla possibilità di affiggere targhe o installare antenne;
- le regole sull’amministrazione dello stabile, ad esempio, sulla scelta dell’amministratore, sulla presenza di consiglieri, sull’assemblea e così via.