Lastrico solare, pertinenza condominiale o esclusiva?
L’articolo 1117 del Codice Civile inserisce il lastrico solare nell’elenco delle parti comuni di un condominio
Il lastrico solare è la superficie esterna superiore di un edificio. Esso svolge la funzione principale di copertura e protezione dell’edificio stesso. Può essere poi adibito a utilizzi ulteriori purché questi non compromettano quello principale.
Non è tetto né terrazzo
Il lastrico solare si distingue dal tetto essenzialmente perché non è costituito da elementi inclinati, ma consiste in una superficie orizzontale. Allo stesso tempo si distingue dalla terrazza a livello poiché la principale funzione di quest’ultima non è la copertura dell’edificio, ma quella di affaccio per l’appartamento a cui è collegata.
Pertinenza comune o esclusiva?
L’articolo 1117 del Codice Civile inserisce il lastrico solare nell’elenco delle parti comuni di un condominio. La sua proprietà è pertanto generalmente condivisa tra i vari condomini e il suo utilizzo è disciplinato dalla normativa relativa agli spazi comuni del condominio. Esiste tuttavia l’eccezione del lastrico solare a uso esclusivo di uno o di alcuni condomini, una condizione, disciplinata dall’articolo 1126 del Codice Civile, che può realizzarsi se viene disposto in maniera chiara ed esplicita nel titolo di proprietà dell’immobile e nel regolamento di condominio approvato dall’assemblea. Anche se in regime di uso esclusivo, il lastrico solare non perde comunque la sua funzione principale di copertura dell’intero edificio.
Manutenzione e spese
Se il lastrico solare è di proprietà comune, alla sua manutenzione (ordinaria o straordinaria che sia) contribuiscono tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà. Il discorso cambia se appartiene a un solo condomino: in questo caso quest’ultimo dovrà contribuire per un terzo alle spese di manutenzione, mentre gli altri due terzi spetteranno agli altri condomini. Il motivo è presto detto: non bisogna dimenticare che il lastrico solare svolge la funzione di protezione dell’edificio e fa comunque parte dei beni strutturali del condominio, e quindi anche gli altri condomini dovranno contribuire alle spese, anche se in misura minore.